【案情简介】

家住一层的李某偶然发现，自家卫生间有部分墙砖出现“空心”甚至松动的情况，拆掉墙砖后才发现，是楼上长期漏水渗透入墙壁导致的，为此李某找到楼上住户，希望楼上尽快解决漏水问题。

楼上住户王某是通过中介公司租的房，刚搬进来两个月，认为房屋漏水和自己没有关系。

多次协商未果，李某心急如焚，找到某镇调解委员会提出调解申请。

【调解过程】

了解情况

李某说他住一层十多年了，之前以为卫生间墙砖松动是因为时间久了，加上卫生间本来就通风不畅，自己也没放在心上。最近家里重新装修，敲掉卫生间的旧砖后发现墙面大面积潮湿，从渗水量来看，装修工人判断是楼上漏水，虽然不算很严重，但是长年累月没有处理才导致墙砖底部积水进而空鼓、松动，如果楼上不解决漏水、做好防水，他家卫生间也没办法动工。他赶紧去找二层业主，敲开门后王某说自己是通过中介公司刚租进来，这事儿他管不了。折腾来折腾去，问题一直解决不了，瞅着自己家拆了一半被迫停工的卫生间，李某实在是“闹心”。

王某也很是无奈，他只是个租客，住进来才两个月，之前楼下装修，天天“哐啷哐啷”地吵，这些天倒是不吵了，李某却三天两头地来敲门，说卫生间漏水影响他家装修了，让他赶紧处理。他想通过中介联系业主，结果中介公司说由他们负责维修，派人查看之后，发现确实防水有问题需要修补，让自己搬出去。他也不是不搬，搬走了总得有个地方落脚，就让中介公司帮他找一个条件差不多的房子，却一直没有合适的，他也没办法。毕竟他只是个租户，漏水不是他造成的，目前来看对他居住也没有什么影响，修补防水更是跟他没关系。

中介公司也是一肚子委屈，他们和二层业主签的是托管合同，租务管理、保洁维修等由他们公司全权负责，得知卫生间漏水之后也在积极解决，但是王某提出的条件实在是不好满足，位置、价格、户型等方方面面完全一样的房子肯定是不好找，有几套差不多的房子都让王某优先选择了，他就是不满意，这件事拖到现在，一层也来找，二层也来找，自己也是一个头两个大。

三方诉求

了解了相关情况，调解员通过居委会联系了二层业主，确认了维修等事宜确实由中介公司代管之后，将李某、王某和中介公司约在调解室进行面对面调解。

李某表示，希望二层尽快解决漏水问题，不要再耽误自己家装修的工期。

王某表示，他可以搬家，是中介公司没能提供一个同等条件的住房，或者退一步，自己现在在附近小区找到了一个合适的房子，中介公司得负担自己的搬家费用。

中介公司承认，李某和王某都是无过错方，但是以往出现了类似情况，他们都是两个解决方案，一是给租户换一个条件相近的住房，二是租户自己退租，无论哪个方案都不包括承担租户的搬家费用。

调解似乎陷入“僵局”。

疏通“堵点”

调解员将调解重点放在中介公司，指出既然李某和王某都是无过错方，现在的问题是，租户早搬家，房子早修好，才能将三方的损失降到最低，这才是关键。

出租人出租房屋时，应当确保房屋能够满足承租人的正常使用需求。中介公司作为房屋的实际管理人，有义务保证房屋及所提供的设施设备在承租人租赁期间能够正常使用。承租人发现房屋或者附属设施损坏的，中介公司应当及时履行维修和保养义务，避免损失进一步扩大。如今因为二层防水有问题，承租人王某要因此搬离，中介公司要承担责任的不说，若是二层防水迟迟修不好，一层业主为了避免自己的损失是有权要求排除妨碍甚至要求赔偿的。

见中介公司有所触动，调解员再接再厉，指出王某搬家本就是迫不得已，要求提供一个各方面差不多的房子这个条件不好满足，现在只要求负担搬家费用，已经是退让一步了。他早一天搬离、防水早一天修好，你们也好尽早把房子重新出租，一层业主也能早点重新开工，何乐而不为呢？

    中介公司思索再三，终于同意了王某的要求，负担王某搬家的费用，王某也痛快地承诺一周内搬离，李某家重新开工指日可待，此事最终得到了圆满解决。

【法律规定】

《中华人民共和国民法典》第二百八十八条：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

第二百九十六条：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

第七百一十条：承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

第七百一十一条：承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

第七百一十二条：出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

第七百一十三条：承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

第一千一百六十七条：侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。

《商品房屋租赁管理办法》第九条第一款：出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。

    【案例点评】

房屋出租期间，出租人应当按照租赁合同约定的期限和方式向承租人交付房屋，同时有义务维持房屋符合合同约定的使用用途的状态，即确保房屋的功能和配套设施能够正常使用。

当房屋存在瑕疵或者附属设施出现问题需要维修时，出租人和承租人可以自行约定维修义务，没有约定或约定不明的，一般由出租人承担维修义务，如果是承租人的过错造成的，由承租人负责维修。

就本案而言，二层的卫生间防水没有做好，理应由二层房屋出租人负责维修，二层屋主将租务管理、保洁维修等事务委托给中介公司负责，那么中介公司应当负担起相应维修责任，如果因为维修事务给承租人造成了不便甚至损失，应当承担赔偿责任，或者减少相应的租金。